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7月楼市淡季更淡

2020-03-08 来源:www.br88.com

7月楼市淡季更淡,监管压力持续

1.宏观经济

8月18日,国家统计局公布2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,一线楼市同比涨幅连续10个月下降,北京上海深圳房价继续下跌。二三线城市首次降温,下降城市个数增加。全国7月房价同比增速创2016年8月以来最低。

1.1.热点城市降温明显,北京新房房价二连跌

热点城市方面,从同比看,15个城市新房价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。从环比看,10个城市新房价格下降或持平;5个城市微涨,最高涨幅为0.4%。

一线城市中,上海新房价格平稳,二手价格则连续第二个月下滑。广州新房、二手房价格都在上涨,但涨幅明显收窄。深圳新房价格再次下降,但二手房价格又开始上涨。降势最为明显的是北京,其新房价格连续第二个月下滑,二手房价格则是连续第3个月下滑,同时,北京二手房的价格也连续三个月跌幅第一。

据相关数据统计,2017年7月,北京全市二手住宅共签7158套,环比6月下滑19.7%;成交均价环比6月下降1%,自5月以来连续第三个月回落,整个北京二手房市场在5、6、7三个月持续量价齐跌,这一走势与国家统计局的价格走势完全一致。

1.2. 二三线城市小幅降温,仍继续领涨全国

7月份,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格下降0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅价格上涨0.6%,二手住宅价格上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.3个百分点。

具体来看,7月份新房价格环比涨幅最快的城市是北海、南宁、金华、韶关、蚌埠、桂林等三线城市,其涨幅都在1%以上。这一涨幅与今年3月到6月的2%左右相比已有明显放缓。

而与6月份三四线城市领涨全国相比,7月份二三线城市的降温,从下降城市个数增加得到进一步体现。与6月份上涨城市增加4座相比,7月份上涨城市明显减少。统计数据显示,7月56座城市新建商品住宅价格环比上涨,少于6月60座上涨。此外,16个城市二手住宅价格环比持平或下降,比上月增加6个。

从房价涨跌城市数量来看,上涨的城市数量有所减少,而下跌的城市数量有所增加,这也充分说明了当前政策管控下,各类城市会基于不同的市场交易来决定产品的定价。而且随着淡季的到来,类似城市房价上涨的动力开始减弱,更多城市会加入适当降价促销的行列中来。整体看出现涨幅放缓的主要原因是7月整体属于市场淡季,使得市场涨幅放缓。即使在2016年市场爆发期,7月份的热点城市涨幅也是有所放缓的。

2.金融市场

2.1.公开市场:公开市场操作暂停,持续资金净回笼

Wind资讯统计数据显示,下周(8月19日-8月25日)央行公开市场有7500亿逆回购到期,周一至周五分别到期2300亿、700亿、2200亿、1000亿和1300亿,无正回购和央票到期。若央行不开展其他操作将自然净回笼7500亿。

周五(8月25日),央行公告称,考虑到财政支出、地方国库现金管理商业银行定期存款操作、金融机构法定准备金退缴等因素将投放流动性,对冲央行逆回购到期后银行体系流动性处于适中水平,8月25日不开展公开市场操作。当日有1300亿逆回购资金到期,因此公开市场净回笼1300亿资金。

央行24日开展了800亿元中央国库现金管理商业银行定期存款操作,中标利率4.51%,银行体系流动性总量处于适中水平,未开展公开市场操作。

按逆回购口径计算,本周连续五日持续净回笼。本周公开市场共投放资金4200亿元,同时又有7500亿逆回购到期,则实现回笼3300亿元,由于开展800亿元国库现金定存,实际净回笼2500亿元,上周净投放1100亿元。本周央行延续“削峰”思路,公开市场连续净回笼,结合财政部公布的特别国债发行方式,整体看政策层维护市场基本稳定的态度始终不变。

2.2.货币市场:资金面整体由紧转松,利率小幅震荡上行

市场普遍强调现阶段银行超储率处于极低水平本周背景下,银行间市场资金面也整体趋紧、资金利率普遍处于高位,但央行公开市场操作持续净回笼,货币政策继续释放“中性偏紧”信号。若考虑到7月货币基金规模快速增长的背景等,现阶段金融机构对货币市场流动性的担忧较前期有所上升。

周五(8月25日)虽然央行继续暂停公开市场操作,继续回收流动性,资金面稳中略紧,Shibor全线上涨。其中,隔夜Shibor利率周五当日微涨0.71个BP,报2.8550%,较上周相比小幅上涨1.95BP,创6月22日以来新高;7天Shibor当日上行0.58个BP报2.9098%,同比较上周上涨1.58个BP;14天Shibor较上一交易日微涨0.05BP,报3.7390%,较上周上涨2.36BP;1个月Shibor由小幅上涨,环比上行0.33个BP报3.8872%,同比累计上涨2.28个BP;3个月Shibor报4.3689%,环比微涨0.7个BP,较上周上涨2.49个BP;1年期相对稳定,环比较上个交易日上涨0.17BP,本周累计上涨0.58BP,报4.4068%;其余期限资金利率较上周也有不同程度上涨。本周逆回购偏大,但在财政投放助力之下,资金面波动有所收敛。

3. 简评

3.1. 调控叠加高温楼市淡季更淡,转折或在明年年初

房价同环比继续回落,单月销售增速创年内新低。7月70个大中城市房价,较上月继续回落。这是调控政策持续发酵及季节性因素共同作用的结果。

虽然过去两年的势头带动了市场的发展,但此次统计局发布的数据显示,购和限贷政策的双双收紧已显效,而产生的影响不仅限于一、二线城市,甚至于更多的低线城市。目前依旧没有迹象表明政府正在寻求以任何有意义的方式放松限制,预计未来房地产市场或将继续增长趋缓。

但房企拿地力度加大,月份,房地产开发企业土地购置面积12410万平方米,同比增长11.1%,增速比月份提高2.3个百分点;土地成交价款5428亿元,增长41.0%,增速提高2.5个百分点。表明伴随着土地供应节奏的加快,土地市场溢价率也在走高。从全国300城市土地成交情况来看,三四线城市也没有出现土地成交井喷的局面,部分房企扩大非热点城市战线的行为或只是个别现象。房地产投资增速分区域的变化情况也从侧面佐证了这一点,中西部地区房地产投资增速连续数月回落,东北地区投资同比下降,仅有东部地区增速略有提高,反映开发企业投资区域布局较为谨慎。

从趋势角度来讲,整个市场应该还会继续延续供应博弈的状态。这种调控状态会继续到今年底或明年年初,甚至更长的时间。有可能会在今年年底明年年初的时候,整个市场会出现实质性的调整。

3.2.监控压力持续,流动性偏紧趋势不变

本周货币市场利率继续龟速般向上挪动,截止8月25日,隔夜和7日Shibor利率分别收于2.8550%和2.9098%,较上周同期上行均不足 2BP。从央行近两日的表述来看,保证总量前提下维持稍紧平衡的意图非常明显;随着市场的接受度逐渐充分,货币市场流动性出现剧烈波动的风险明显降低。

就国际环境而言,美国消费者信心显著提升,Markit制造业PMI则显示制造业扩张动力趋缓,然而相较于此,特朗普团队的离隙则成为上周后期主导市场情绪的核心。欧元区方面,其制造业PMI初值显著回升,一定程度上缓解了市场对区内经济扩张动能弱化的担忧,但这必然会强化欧央行推动货币正常化的信心。综合来看,一方面,继美国复苏日渐坚实后,欧元区的复苏态势也一改此前摇摆脆弱的状态,经济状况对货币正常化的诉求已是必然,唯有不兴的通胀令执政者心存疑虑并屡屡拖延;另一方面,超常规货币政策本非长久之计,若经济衰退再度来临,货币政策将面临无计可施的尴尬局面,耶伦在去年全球央行大会上的发言实已表明了对这一问题的担忧,因此,美欧货币当局只能以提前行动但缓慢推进的方式实现货币正常化。

就国内环境而言,上周末银监会在重点工作通报中指出,银行业“三三四”检查工作的自查阶段已基本完成,下一阶段将开展问题整改、依法从严监管并弥补监管短板,重点则是治理同业、 理财和表外业务,这印证了我们此前的判断,起于四月份的银行业整顿刚刚开始,此次银监会的工作通报显然是浇灭了之前有关监管结束或趋于宽松的幻想。另一方面,央行在面对Shibor利率高位震荡且交易所市场资金明显趋紧的情况下,不仅没有加大净投放力度,反而进行了净回笼,其无疑表明央行维持流动性紧平衡意愿的坚决。

综上所述,在外围流动性供给边际恶化的既定方向下,国内严监管控杠杆的调控思路也在持续落地之中,加之考虑到下月大量同业存单到期以及季末时点因素的影响,我们认为Shibor利率将继续保持高位,央行倒逼金融机构去杠杆的调控意愿以及保量不保价的调控行为将会使Shibor中枢继续缓慢抬升。流动性方面,随着财政存款逐步投放,预计短期内银行间流动性状况将继续好转。

图表1.7月新建商品住宅价格同比、环比涨幅继续全部回落

图表2.一二线城市房价同比涨幅持续回落

图表3.14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降,比上月增加4个

图表4

7月楼市淡季更淡

.一线城市房价环比趋于稳定,二三线城市涨幅有明显回落

图表5. Shibor利率变化情况

图表6.2017年8月25日shibor主要品种行情

图表7.央行公开市场逆回购净回笼资金3300亿(8..25)

图表8.“NCD-IRS”价差仍处高位,表明银行对短期资金需求依然强劲

数据来源: wind, 包商银行首席经济学家办公室

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